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Código de ética

Código de Ética y Normas de Procedimiento
de Propertyshelf.com®
Efectivo el 1 Junio 2010

Cuando el MPS palabra se utiliza en el presente Código y el preámbulo, se considera que forman parte MPS-MIEMBROS. Cuando se utiliza en este documento MPS significará cualquier usuario de Propertyshelf.com que esté utilizándolo para vender, mercadear, comprar, adquirir bienes inmuebles o realizar transacciones de cualquier otro negocio relacionado la venta y compra de bienes raíces. A los fines del presente Código de Ética, "cliente" significa la persona (s) o entidad (es) con la que un MPSMo la sociedad de un PSM tiene una relación de agencia o de no agencia, "cliente" significa una persona que sea parte en una transacción de bienes raíces que recibe la información, servicios o beneficios, pero que no tiene ninguna relación contractual con PSM o con la firma PSM, "prospecto" significa un comprador, vendedor, inquilino o propietario que no está sujeto a una relación de representación con MPS o la firma MPS; " agente " significa un corredor de bienes raíces que actúan en una relación de correduría de bienes raíces como define la ley costarricense, y" agente ": un corredor de bienes raíces (incluyendo sus asociados de ventas) que actúa como corredors de bienes raíces independiente.

Aunque el Código de Ética establece las obligaciones que pueden ser mayores que las fijadas por Ley, en cualquier caso en que el Código de Ética y la Ley estén en conflicto, las obligaciones de la ley deben prevalecer.

Modificaciones al actual Código de Ética y, Normas de Procedimiento y nuevas normas de buenas prácticas adicionales que puedan ser aprobadas. El lector debe garantizarse que se está utilizando la publicación más recientes.

Preámbulo

La sabia utilización y la amplia colocación de la propiedad dependen de la supervivencia y crecimiento de instituciones libres de nuestra civilización. Miembros de Propertyshelf (MPS) reconoce que los intereses de la nación y sus ciudadanos requieren de la mayor y mejor uso de la tierra y la más amplia distribución de la tierra. Exigen la creación de una vivienda adecuada, edificaciones de ciudades funcionales, el desarrollo de industrias y granjas productivas, y la preservación de un ambiente saludable.

Estos intereses imponen obligaciones más allá de los del comercio ordinario. Imponen gran responsabilidad social y un deber patriótico al que MPS debe dedicarse, y para lo cual deben ser diligentes en la preparación interna. MPS, por lo tanto, son firmes de mantener y mejorar las normas de su profesión y compartir con sus compañeros de MPS una responsabilidad común por su integridad y el honor.

En reconocimiento de sus obligaciones para con los clientes, el público, y entre ellos, MPS se esfuerza continuamente para mantenerse informado sobre las cuestiones que afectan a bienes raíces y, como profesionales expertos, están dispuestos a compartir el fruto de su experiencia y estudio con los demás. Ellos identifican y toman las medidas necesarias, mediante la aplicación de este Código de Ética y ayudando a las entidades reguladoras correspondientes, para eliminar las prácticas que puedan dañar el público o que pudieran desacreditar o deshonrar a la profesión inmobiliaria. MPS con su conocimiento directo de la conducta que podría violar el Código de Ética tales como apropiación indebida de de clientes o de fondos de clientes o de propiedades, las discriminaciones arbitrarias, o el fraude que resulta en un daño económico importante, llevará estos asuntos a la atención de la correspondiente Junta o Asociación.

En el entendido que la cooperación con otros profesionales del sector inmobiliario promueve los intereses de quienes utilizan sus servicios, MPS instar a la representación exclusiva de los clientes; a no tratar de obtener alguna ventaja injusta sobre sus competidores, y a abstenerse de hacer comentarios no solicitados sobre otros profesionales. En los casos en que se solicita su opinión, o cuando MPS crea que el comentario es necesario, su opinión se ofrecerá de forma objetiva, profesional, libre de toda motivación o ventaja personal o potencial ventaja o ganancia.

MPS incentiva la competencia, justicia y alta  integridad como resultado de la adhesión a un ideal elevado de la conducta moral en las relaciones comerciales. Ningún incentivo de ganancia ni la instrucción de los clientes podrá nunca justificar el apartarse de este ideal.

En la interpretación de esta obligación, MPS no podrá tomar otra guía más segura que la que ha sido transmitida a lo largo de los siglos, plasmado en la Regla de Oro "Lo que queráis que los demás hagan por vosotros, así también haced vosotros por ellos". Aceptar esta norma como propia, MPS se compromete a observar su espíritu en todas sus actividades que lleve a cabo personalmente, a través de socios u otros, o a través de medios tecnológicos, y llevar a cabo sus actividades de conformidad con los principios expuestos a continuación.

Deberes para con los clientes

Articulo 1

Al representar a un comprador, vendedor, propietario, inquilino, u otro cliente como agente, MPS se compromete a proteger y promover los intereses de su cliente. Esta obligación para con el cliente es la principal, pero no exime a MPS de su obligación de tratar a todas las partes honestamente. Al servir a un comprador, vendedor, propietario, inquilino u otra parte en calidad de no-agencia, MPS siguen siendo obligados a tratar a todas las partes honestamente.

Norma de Práctica 1-1

En los casos que MPS actúen como principales en una transacción de bienes raíces, quedan obligados por las obligaciones establecidas por este Código de Ética.

Norma de Práctica 1-2

Las obligaciones establecidas en este Código de Ética abarcan todas las actividades y transacciones relacionadas con bienes raíces, sean éstas realizadas en persona, por vía electrónica, o mediante cualquier otro medio. Las obligaciones  que el Código de Ética impone son aplicables esté MPS están actuando como agentes o como no agencia con la excepción que cualquier obligación impuesta exclusivamente a los agentes por Ley o reglamento no serán impuestas por el presente Código de Ética cuando MPS actue como no-agencia.

Norma de Práctica 1-3

MPS, en el intento de lograr un listado, no deberán deliberadamente inducir a error al propietario en el valor de mercado, ni se podrá aceptar, ofrecer o promover listados netos en Propertyshelf.com. Un listado neto se define como un listado en el cual la comisión del corredor es el exceso del precio de venta sobre el precio neto acordado con el vendedor.

Norma de Práctica 1-4

MPS, cuando trate de convertirse en un representante del comprador y/o del arrendatario, no deberán inducir a error a compradores o inquilinos tales como los ahorros u otros beneficios que podría realizarse a través del uso de los servicios del MPS.

Norma de Práctica 1-5

MPS presentará ofertas y contra-ofertas de manera objetiva y lo más rápidamente posible.

Norma de Práctica 1-6

Al actuar como agentes del listado, MPS deberá seguir presentando al vendedor o arrendador, o al agente del vendedor o del arrendador, todas las ofertas y contra ofertas hasta el cierre o la ejecución del contrato de arrendamiento a menos que el vendedor o el arrendador haya renunciado a este derecho por escrito. Los MPS están obligados a cambiar el estado del listado de Propertyshelf.com A "Pendiente", después de una oferta ha sido aceptada por el vendedor o el arrendador. Los MPS deberán recomendar a los vendedores o arrendantes para que contraten asesoramiento de un abogado antes de aceptar una oferta posterior, salvo que la aceptación está condicionada a la terminación del contrato de compra o de arrendamiento pre-existentes.

Norma de Práctica 1-7

MPS, actuando como agentes / corredores de los compradores o arrendatarios, presentará a los compradores o arrendatarios, o al agente del comprador / arrendatario, todas las ofertas y contra ofertas hasta la aceptación. MPS, actuando como agentes / corredores de los compradores o arrendatarios, deberá recomendar a los compradores o arrendatarios de contratar el asesoramiento de un abogado si existiera una duda de si un contrato pre-existente ha terminado.

Norma de Práctica 1-8

La obligación del MPS de preservar la información confidencial proporcionada por sus clientes en el curso de cualquier relación de agencia o de no agencia, continúa después de la terminación de las relaciones de agencia o de no agencia. MPS no podrá, durante ó después de la terminación de la relación profesional con sus clientes:

  1. revelar información confidencial de clientes, o
  2. utilizar la información confidencial de sus clientes en detrimento de los clientes, o
  3. usar información confidencial de sus clientes para la ventaja del MPS o la ventaja de terceros a menos que:
    1. el consentimiento de los clientes después de la divulgación completa, o
    2. MPS esté obligado por orden judicial, o
    3. si un cliente tiene la intención de cometer un delito y la información es necesaria para prevenir el delito, o
    4. es necesario para defender a un MPS o empleados del MPS o de sus asociados contra una acusación de mala conducta.

La información relativa a defectos del material latente no se considera "información confidencial" en el presente Código de Ética.

Norma de Práctica 1-9

Al ingresar un contrato de listado, MPS deberá informar a los vendedores / propietarios de:

  1. las políticas de la empresa MPS en materia de cooperación y la cantidad (s) de cualquier compensación que se ofrecerá a los sub-agentes, agentes de compradores/inquilinos, y/o agentes que actúan en la capacidad no agencia;
  2. el hecho que los agentes o corredores del comprador/arrendatario, aunque sean compensados por los corredores del listado, o por el vendedor/arrendador puede representar los intereses de los compradores o arrendatarios, y
  3. cualquier posibilidad de los agentes de listado para actuar como agentes dobles, por ejemplo, agentes del comprador/arrendatario.

Norma de Práctica 1-10

Al suscribir acuerdos de comprador/arrendatario, MPS debe aconsejar a los clientes potenciales de:

  1. Las políticas la empresa MPS en materia de cooperación;
  2. el importe de la indemnización a pagar por el cliente;
  3. la posibilidad de una compensación adicional o compensación para otros corredores, del vendedor o arrendador, o de otras partes;
  4. cualquier posibilidad de que el representante del comprador/arrendatario actúe como un agente doble, por ejemplo, corredora de listado, sub-agente, agente del propietario, etc, y
  5. la posibilidad de que los vendedores o representantes de los vendedores no traten la existencia, términos o condiciones de las ofertas como confidenciales, salvo que la confidencialidad es requerida por ley, reglamento, o por cualquier acuerdo de confidencialidad entre las partes.

Norma de Práctica 1-11

MPS, para la protección de todas las partes, deberá asegurar siempre que sea posible que todos los acuerdos relacionados con transacciones de bienes raíces, incluyendo pero no limitado a, autorizaciones de venta y de arrendamiento, contratos de compra y contratos de arrendamiento sean por escrito en un lenguaje claro y comprensible expresando el acuerdo específico y los compromisos de las partes. Una copia de cada acuerdo se remitirá a cada parte dentro de un plazo razonable después de firmar las partes.

Norma de Práctica 1-12

Para la protección de todas las partes, el MPS deberá tener el cuidado razonable para garantizar que los documentos relativos a la compra, venta o arrendamiento de bienes inmuebles se mantienen al día mediante el uso de extensiones o enmiendas por escrito.

Norma de Práctica 1-13

Cuando asistan o permitan a un cliente establecer una relación contractual (por ejemplo, autorizaciones de venta ó alquiler, contratos de compraventa, arrendamientos, etc) por vía electrónica, MPS hará esfuerzos razonables para explicar la naturaleza y dar a conocer los términos específicos de la relación contractual establecida antes de ser aceptada por la parte contratante.

Norma de Práctica 1-14

Los servicios que MPS ofrezca a sus clientes se ajustarán a las normas de la práctica y la competencia que pueden esperarse razonablemente en las disciplinas específicas de bienes raíces en los que se dedican, específicamente, de corretaje de bienes raíces residenciales, la administración de bienes inmuebles, corretaje de bienes inmuebles comerciales e industriales, avalúos inmobiliarios, asesoramiento inmobiliario, sindicación de bienes raíces, subasta de bienes raíces y bienes raíces internacionales.

Artículo 2

MPS deberá evitar la exageración, la tergiversación o la ocultación de los hechos pertinentes relativos a la propiedad o la transacción. Sin embargo, MPS no estará obligado a descubrir defectos latentes en la propiedad, para asesorar sobre asuntos fuera del alcance de su licencia de bienes raíces, o para revelar los hechos que son confidenciales en el ámbito de las relaciones de agencia o no agencia según lo definido por Ley.

Factores que define como "no materiales" por la ley o reglamento o que se hace referencia expresa en la ley o reglamento como no sujetos a divulgación no son considerados "pertinentes" a los efectos del artículo 2.

En cuanto a los derechos de Intereses personales

Artículo 3

Norma de Práctica 3-1

Los MPS no adquirirá ningún interés a fin de comprar o presentar ofertas de sí mismos, cualquier miembro de su familia inmediata, sus empresas o cualquier miembro de la misma, o cualquier entidad en la que tienen alguna participación en la propiedad, en cualquier bien inmueble sin hacer su verdadera posición conocida el propietario o agente del propietario. En la venta de bienes de su propiedad, o en los que tienen algún interés, el MPS deberá revelar su interés en la transacción al comprador o al representante del comprador.

Norma de Práctica 3-2

Los MPS no se comprometerán a prestar servicios profesionales sobre una propiedad en el que tengan un interés existentes o en proyecto a menos que dichos intereses se revelen específicamente a todas las partes que puedan verse afectadas. Los MPS no podrán recomendar o sugerir a un cliente el uso de los servicios de otra organización o entidad de negocios en los que tienen un interés directo sin revelar tales intereses en el momento de la recomendación o sugerencia. Al recomendar productos inmobiliarios o servicios (por ejemplo, seguro de vivienda, programas de garantía, financiación de hipotecas, seguros de títulos, etc), el MPS deberá revelar al cliente al que la recomendación se hace, que ningún beneficio financiero o de comisiones, al margen de las comisiones de bienes raíces, el MPS o la sociedad de MPSs los puede recibir como resultado directo de dicha recomendación.

Deberes para con otros profesionales de Bienes Raíces

Artículo 4

El MPS cooperará con otros corredores, excepto cuando la cooperación no es en el mejor interés del cliente.

Norma de Práctica 4-1

El MPS, actuando en calidad de agentes exclusivos o corredores de los vendedores / propietarios, establecerá los términos y condiciones de las ofertas de cooperación. Al publicar listados en Propertyshelf.com, el agente debe (a) pagar el precio del anuncio a Propertyshelf.com y sera obligado a pagar para publicar el listado en Propertyshelf.com, (b) expresan la voluntad de cooperar con los términos y las condiciones anunciadas en el listado (c) pagar al agente de la cooperación de esa cantidad en el momento del cierre, a menos que se acuerde lo contrario por escrito.

Norma de Práctica 4-2

Los MPS tendrán, con respecto a las ofertas de indemnización a otro MPS, que comunicar oportunamente cualquier cambio de la compensación por servicios de cooperación para el otro MPS, antes que el MPS haga una oferta de compra o arrendamiento de la propiedad. Si una oferta se presenta dentro de las 24 horas de un cambio de la compensación, la tasa de compensación previo se aplica durante un período de 24 horas después del cambio. La norma de conducta 4-2 no impide que el corredor del listado y el corredor trabajando en cooperación de entrar en un acuerdo a cambio de una indemnización de cooperación.

Norma de Práctica 4-3

El MPS, actuando como agentes de la lista, tienen la obligación de revelar la existencia de acuerdos de la comisión doble o de tipo de tasa variable (por ejemplo, los listados donde las comisiones sea pagada si la empresa del corredor del listado es la causa de la adquisición de venta o arrendamiento y una cantidad diferente de la comisión sea pagada si la venta / arrendamiento sea el resultado de los esfuerzos del vendedor / propietario o un agente de cooperación). El corredor del listado, tan pronto como sea posible, deberá revelar la existencia de dichos acuerdos a los posibles agentes de la cooperación y deberá, en respuesta a los requerimientos de los agentes de cooperación, revelar la diferencia que resultaría en una transacción cooperativa o en una venta o arrendamiento, que resulte de los esfuerzos del vendedor o arrendador. Si el corredor de cooperación es un representante del comprador o inquilino, el representante del comprador o inquilino deberá revelar dicha información a sus clientes antes de que el cliente realiza una oferta de compra o arrendamiento.

Norma de Práctica 4-4

Es obligación de los subagentes de divulgar con prontitud todos los hechos pertinentes al agente tanto antes como después que un acuerdo de compra o arrendamiento se ejecute.

Norma de Práctica 4-5

El MPS deberá de revelar la existencia de las ofertas aceptadas, incluyendo ofertas con contingencias no resueltas, a cualquier agente que solicite cooperación.

Norma de Práctica 4-6

Cuando se busca información de otro MPS en relación a una propiedad bajo administración o con una autorización de venta ó arrendamiento, el MPS tiene que revelar su estado y si su interés es personal o en nombre de un cliente y, si en nombre de un cliente, su estado de representación.

Norma de Práctica 4-7

El MPS no evitará la disponibilidad de acceso para mostrar o inspeccionar una propiedad listada.

En cuanto a los derechos de las Comisiones y de los Fondos

Artículo 5

Norma de Práctica 5-1

El MPS no aceptará ninguna, descuento o beneficio en los gastos hechos por su cliente, sin el conocimiento y consentimiento del cliente. En una transacción, el MPS no aceptará una compensación de más de una de las partes, aun permitidas por la ley, sin dar a conocer a todas las partes y el consentimiento informado del cliente del MPS.

En cuanto a los derechos del público

Artículo 6

El MPS no podrá negar la igualdad de servicios profesionales a ninguna persona por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar o nacionalidad. El MPS no deberán ser partes en ningún plan o acuerdo para discriminar contra de una persona o personas sobre la base de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar o nacionalidad. El MPS no deberá imprimir, mostrar o distribuir cualquier declaración o anuncio con respecto a la venta o el alquiler de una propiedad que indique alguna preferencia, limitación o discriminación basada en raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar ó nacionalidad.

Artículo 7

Norma de Práctica 7-1

La obligación de presentar una imagen fiel para el público incluye la información que se presenta, provea ó se muestre en los sitios web de los MPS. Los MPS harán todos los esfuerzos razonables para asegurar que la información en sus sitios web sea actual. Cuando se hace evidente que la información en la página web de un MPS ya no es actual o precisa, el MPS tomará inmediatamente las medidas correctivas dentro de las 24 horas de aviso del error.

Norma de Práctica 7-2

La obligación del MPS de presentar una imagen real en su publicidad para con el público incluye las direcciones "URL" y nombres de dominio que utilizan, y prohíbe al MPS d:

  1. la participación en la elaboración de sitios web de corretaje de bienes raíces engañosos o no autorizados, o
  2. la manipulación (por ejemplo, la presentación de contenidos elaborados por otros) listados que contengan de cualquier manera que genere un resultado engañoso o falso.

Norma de Práctica 7-3

La obligación de presentar una imagen real en la publicidad, el marcadeo, y las representaciones permite al MPS usar y mostrar sólo designaciones profesionales, certificaciones y otras credenciales a los que legítimamente tienen derecho.

Artículo 8

Los MPS se abstendrán de participar en las actividades que constituyen una práctica no autorizada por Ley y deberá recomendar el asesoramiento de un abogado cuando el interés de alguna de las partes en la operación lo requiere.

Articulo 9

Norma de Práctica 9-1

Si es acusado de prácticas poco éticas o se le solicita presentar pruebas o cooperar en cualquier otra forma, en cualquier procedimiento profesionales de investigación, el MPS develará todos los hechos pertinentes y no adoptará medida alguna para interrumpir u obstruir los procedimientos. El MPS no hará ninguna revelación no autorizada o la difusión de los alegatos, hallazgos, o decisión desarrollada en conexión de una audiencia de ética o apelación o en conexión con una audiencia de arbitraje o revisión procesal.

Norma de Práctica 9-2

El MPS no obstruirá a Propertyshelf o a cualquier otro tribunal de investigación o profesional, investigar o establecer normas de procedimiento; o amenazar con el inicio de acciones por difamación o calumnia en contra de cualquiera de las partes a un procedimiento de nivel profesional o sus testigos sobre la base de la presentación de una solicitud de arbitraje, una queja de la ética, o testimonio dado.

Norma de Práctica 9-3

El MPS no impedirá intencionalmente a Propertyshelf o cualquier otro tribunal de investigación, investigar o iniciar proceses disciplinarios mediante la presentación de quejas éticas múltiples basadas en el mismo evento o transacción.

Articulo 10

Norma de Práctica 10-1

El MPS no hará manifestaciones imprudentes, falsas o engañosas sobre otros MPS, sus negocios, o sus prácticas de negocio.  El MPS no deberá presentar denuncias de ética imprudentes y que sepa que son infundadas.

Norma de Práctica 10-2

La obligación de abstenerse de hacer declaraciones falsas o engañosas acerca de las empresas de los competidores y las prácticas de negocio de las empresas de los competidores incluye el deber de no repetir imprudentemente, retransmitir o volver a publicar declaraciones falsas o engañosas hechas por otros. Este deber es aplicable si las declaraciones falsas o engañosas se repiten en persona, por escrito, por medios tecnológicos (por ejemplo, Internet), o por cualquier otro medio.

Artículo 11

El MPS no participará en ninguna práctica ni tomará ninguna acción incompatible con la representación exclusiva o con relaciones de corretaje exclusivo que otros profesionales de bienes raíces tengan con clientes.

Norma de Práctica 11-1

El artículo 11 no pretende prohibir las prácticas comerciales agresivas o innovadoras, que sean de otra manera éticas y no prohíbe desacuerdos con otros profesionales de bienes raíces en relación a comisiones, honorarios, compensaciones u otras formas de pago o gastos.

Norma de Práctica 11-2

El artículo 11 no prohíbe al MPS de hacer anuncios generales a prospectos describiendo sus servicios y los términos de su disponibilidad a pesar de que algunos destinatarios pueden haber entrado en contratos de agencia o de otras relaciones exclusivas con otro profesional de bienes raíces. Un sondeo telefónico general, distribución de correo enviado a todas los prospectos de una zona geográfica determinada o en una determinada profesión, negocio, club u organización, u otra clasificación o grupo se considera "general" a los efectos de esta norma. El artículo 11 tiene por objeto reconocer como inmoral dos tipos básicos de solicitaciones:

  1. solicitudes telefónicas o personales de los propietarios que han sido identificados por un rótulo de bienes inmuebles, elaboración de listado múltiple, o de otro servicio de información que han listado exclusivamente sus propiedades con otro profesional de bienes raíces, y
  2. solicitudes por correo electrónico u otras formas de solicitudes por escrito, incluyendo incluyendo correo electrónico directo a los prospectos cuyas propiedades han sido exclusivamente listadas por otro profesional de bienes raíces cuando dichas solicitudes no son parte de un envío de correo electrónico masivo sino que están dirigidos específicamente a los propietarios identificados a través de las compilaciones de los listados.

Norma de Práctica 11-3

El artículo 11 no prohíbe al MPS a que entre en contacto con el cliente de otro corredor con el fin de ofrecerse a proporcionar, o celebrar un contrato para proporcionar, un tipo diferente de servicio de bienes raíces sin relación con el tipo de servicio que se prestan actualmente (por ejemplo, administración de la propiedad a diferencia de corretaje) o de ofrecer el mismo tipo de servicio de la propiedad que no están sujetos a los acuerdos de corredores exclusivos. Sin embargo, la información recibida a través de un Servicio de Listados Múltiples o de cualquier otra oferta de cooperación no puede ser utilizado para captar clientes de otros MPS a los que esa oferta de prestación de servicios se les puede hacer.

Norma de Práctica 11-4

El MPS no podrán solicitar un listado que actualmente sea exclusivo de otro corredor.

Norma de Práctica 11-5

Cuando los MPS sean contactados por el cliente de otro profesional de bienes raíces sobre la creación de una relación de exclusividad para prestar el mismo tipo de servicio, y el MPS no ha directa o indirectamente iniciado conversaciones, podrán discutir los términos en los que podría entrar en una futuro acuerdo, o alternativamente, puede llegar a un acuerdo que entre en vigor a la expiración de cualquier acuerdo de exclusividad existente.

Norma de Práctica 11-7

El hecho de que un prospecto ha mantenido un profesional de bienes raíces como representante exclusivo o corredor exclusivo de una o varias operaciones anteriores no se opone a que los MPSs puedan buscar perspectivas de negocio futuro con ese prospecto.

Norma de Práctica 11-8

El hecho de que un acuerdo de exclusividad ha sido celebrado con un profesional de bienes raíces no será obstáculo o inhibir a cualquier MPS de entrar en un acuerdo similar después de la expiración del acuerdo anterior.

Norma de Práctica 11-9

El MPS, antes de entrar en un acuerdo de representación, tienen la obligación de hacer los esfuerzos razonables para determinar si el prospecto está sujeto a un acuerdo en vigor, con validez de acuerdo exclusivo para proporcionar el mismo tipo de servicio inmobiliario.

Norma de Práctica 11-10

El MPS, en calidad de representantes del comprador o inquilino o corredor, deberá revelar que la relación con el representante del vendedor/arrendante o corredor en el primer contacto, y proporcionará una confirmación por escrito de que la divulgación al representante del vendedor/arrendador o corredor antes de la ejecución de un contrato de compra o contrato de arrendamiento. El MPS, en calidad de representantes o corredor de los vendedores/arrendantes o como subagentes de los corredores de la lista, tiene que revelar esa relación a los compradores o arrendatarios tan pronto como sea posible y deberá confirmar por escrito de dicha divulgación a los compradores o arrendatarios antes de la ejecución de cualquier compra o contrato de arrendamiento.

Norma de Práctica 11-13

Todas las negociaciones relativas a la propiedad exclusivamente listada, o con compradores o arrendatarios que están sujetos a un acuerdo de exclusividad se debe manejar con el representante del cliente o corredor, y no con el cliente, excepto con el consentimiento del representante del cliente o corredor o, salvo que dichas relaciones son iniciadas por el cliente.

Antes de la prestación de servicios de fondo (como escribir una oferta de compra o la presentación de un CMA) a los prospectos, el MPS solicitará a los prospectos confirmación de que son o no parte en un acuerdo de representación exclusiva. El MPS no prestara sus servicios de fondo relativos a una transacción potencial con los prospectos que sean parte en acuerdos de representación exclusiva, excepto con el consentimiento de los representantes exclusivos de los prospectos o con la dirección de las prospectos.

Norma de Práctica 11-14

Los MPS son libres de entrar en relaciones contractuales o de negociar con los vendedores/arrendantes, compradores o arrendatarios u otras personas que no están sujetos a un acuerdo de exclusividad, pero no podrán obligarlos a pagar más de una comisión, excepto con su consentimiento informado.

Norma de Práctica 11-15

En las operaciones de cooperación el MPS compensará a los profesionales de bienes raíces que le hayan cooperado y no se compensará ni ofrecerá compensar, directa o indirectamente, a ninguno de los empleados de los agentes vendedores, o sus afiliados con otro MPS, sin el previo conocimiento y consentimiento expreso del agente de cooperación.

Norma de Práctica 11-16

El MPS, en calidad de sub-agentes o representante del comprador/ inquilino o corredores, no se utilizan los términos de una oferta de compra o contrato de arrendamiento para intentar modificar la ofrecer del corredor del listado para la compensación a subagentes o a representantes del comprador/inquilino o los corredores, ni hacer que la presentación de un oferta ejecutada para la compra o arrendamiento sea supeditada a que el corredor del listado modifique la oferta de compensación. El MPS, en calidad de sub-agentes o como representantes del comprador/inquilino o corredores, no deberá intentar extender una oferta al corredor del listado de cooperación y/o compensación a otros corredores sin el consentimiento del corredor del listado.

Norma de Práctica 11-18

MPS no utilizará la información obtenida de la lista los corredores a través de ofertas de cooperación hechas a través de servicios de listado múltiple oa través de otras ofertas de cooperación se refieren a 'clientes a otros agentes o para crear comprador / arrendatario relaciones con la inscripción de los corredores corredores lista de clientes, a menos que dicho uso se autorizadas por los corredores de lista.

Norma de Práctica 11-19

Rotulación ofreciendo propiedades en venta, alquiler, arrendamiento, o de cambio no se colocará en la propiedad sin el consentimiento del vendedor o arrendador.

Mediación y Arbitraje

Artículo 12

Norma de Práctica 12-1

Con el fin de resolver las controversias entre las partes y evitar procesos litigios costosos, Propertyshelf delegará un grupo especial de mediación para gestionar la solución de conflictos. El panel se compone de dos socios Propertyshelf, y 3 miembros corredores elegidos. Los miembros del corredor son elegidos anualmente, al comienzo del año. Al recibir una queja por escrito por un miembro respecto a las acciones de otro miembro o miembros, ambas partes en la controversia tendrá la oportunidad de presentar su caso ante el panel de la mediación. Si ambas partes acuerdan por escrito a que se adhieran a la autoridad del grupo especial de la mediación, el panel escuchará las declaraciones por ambas partes y recomendar una acción. Si ambas partes aceptan someterse a la decisión del panel de la mediación, el panel escuchará las declaraciones por ambas partes y llegar a una decisión. En los casos en que un miembro del panel de la mediación es parte en una controversia, otra persona que haya accedido a ser independiente y propuesta por ambas partes, formarán parte del panel en su lugar. La negativa a someterse a la autoridad del panel de la mediación sin causa justificada (por ejemplo, conflictos de interés, la expectativa razonable de parcialidad.

Si una o ambas partes no están dispuestas a someterse a la decisión del panel de la mediación, el caso será transferido al Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje de la Caja Costarricense de la Cámara Americana de Comercio (CICA).

Propertyshelf requiere que sus miembros se adhieran a la siguiente Cláusula de Arbitraje:

Cláusula de Arbitraje

Cualquier y todas las disputas, reclamaciones, diferencias o controversias que surjan de o en relación con cualquier aspecto de este Acuerdo, su materia de negocios, su ejecución, liquidación, interpretación, validez o cualquier incumplimiento del mismo, será resuelta mediante arbitraje de conformidad con los estatutos de el Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje de la Cámara Costarricense-Norteamericana de Comercio (CICA).

Norma de Práctica 12-2

En el futuro, Propertyshelf puede optar por poner todos los asuntos de arbitraje y mediación de conflictos bajo la responsabilidad de una Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que comparta la filosofía de las normas De este Código de Ética antes mencionadas y se comprometa a cumplir con su propia interpretación razonable de este Código de Ética. En tal caso, Propertyshelf mantendrá la decisión final la toma el poder en cualquier caso en que la asociación abogue por la terminación de una cuenta de usuario, y se mantendrá plenamente informado de todos los procedimientos de arbitraje. Si Propertyshelf cree en cualquier punto de que los valores expresados en este Código de Ética no se respetan, Propertyshelf actuará como asesor de la Asociación, a fin de recordarles sus obligaciones éticas expresadas en este documento.